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1、提问：京爷，如果考虑投资，计划持有5年后置换，总价650W，在中心城区（不包含石景山），有合适的品质次新或者管理好的老小区推荐吗？主要考虑升值和出租。

回答：你好，以下是我的一些建议：东城，可以重点看看次新房华龙美晟，或者管理尚可的一些老社区；西城，基本上没啥两居选择，只能看看广外次新一居，升值性那倒是非常好，可以看看朗琴园、北欧印象、常青藤嘉园；海淀，五环内可以看看劳动关系学院、恩济里、铁道科学研究院、知春路56号院等管理好的老社区，或者看看五环外的次新一居，如莱圳、橡树湾一期、富力桃园等；朝阳，看看国美第一城、青年汇、望京花园、望春园等小区。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

2、提问：您好，我们有两套丰台丽泽雅园的两居室，老人有西城陶白的学区，孩子户口落在房子里能入学。现在我们想换一套改善三居或四居，不需要学区房，但是又希望离以后的小学近一些。1、是选择丰台还是西城？西城的看了清芷园和紫金印象，清芷园没有人车分流、小区有点老，紫金印象目前只有两居；丰台的看了昆仑御和中国玺，最近业主都在加价报，溢值有点高，担心买在高点，西局的西宸原著也去看过；顺驰蓝调和金泰城稍微便宜些，但是不知道这个位置有没有换的必要？2、不知道改善换房的话，现在置换雅园的房子是否合适，是否有涨的可能性再等等？买顺驰蓝调和金泰的话，可以只卖一套房子，如果其他几个小区的话就要两套都卖出。谢谢

回答：你好，西城的次新稀缺性比较高，升值性还是很不错的，包括紫金印象和清芷园，而丽泽这边的次新商品房表现并不差，所以这两类都可以选择。如果你不需要用来上学，那就按自己的喜好来就是了。一般来说，次新高端盘的爆发力比刚改次新要强，所以像昆仑御和中国玺这一类还是可以作为优先选择。不过当前涨得太多的小区，我比较建议观望一下，毕竟市场进入平稳期。你可以看看星球内部资料《北京买房顶级思维》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》

3、提问：京爷您好，最近看到北七家很多供地和新盘，会不会对翡翠公园这类高品质次新盘造成冲击，您认为未来科学城这边的升值潜力如何？

回答：你好，从楼市角度来说，未来科学城，我暂时并不看好。一个好的郊区板块，一定要有高质量的产业聚集，未来科学城引进的企业都是一些国企偏远部门，没有能创造大量就业岗位的企业。有一说一，未来科学城发展太慢了，得下大力气才行。一个区域要发展起来，要么是产业自然外溢，要么是真金白银大力投入。如果供地和新盘多，那会影响周围，不过我感觉这不是关键，关键是整体板块是否能发展起来，如果可以，那即使供地多，也能实现共同成长，就怕发展不起来。你可以看看星球内部资料《北京规划资料包》《北京买房顶级思维》

4、提问：京爷大兴区枣园板块的房价将会怎样波动啊，关注的彩虹新城，国际港，红木林和水晶城几个小区都有还可以的房源但是也都快一个月没有成交了，刚需买房预算400-450的两室，预算可以些许上浮，想尽量买在一个低点，您有什么建议吗

回答：你好，大兴区枣园板块，本来就属于外溢板块，热度在大兴还可以，但跟全北京比起来还是差一些，市场反应也滞后一些。目前北京整体楼市偏平稳，那大兴区枣园板块这边估计会相对凉一些。理论上来说，这类传统上非热点板块，是可以略微观望一下的。其实你关注成交量走势就行，如果成交一般，那确实可以等等。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。

5、提问：京爷，你好，未来有哪些新盘值得考虑呢？未来会新开的那种。

回答：你好，新盘不是太多，除了已经开了的项目，你可以关注：① 永丰南 ② 朱辛庄 ③ 京东总部旁新地块 ④ 朝阳黄渠附近新盘。以上升值性至少能保证不低于大盘。全北京的新盘，我们都有团购价，需要的可以加我参加团购。

6、提问：京爷好，我们家庭名下2套房，一套东城区西革新里120平，一套西城区铁路巷57平米（进步小学学区），孩子2026年上小学。如何处理现有资产，是把东城的卖了，加点杠杆换一套，还是两套都卖了换一套？换在哪里合适呢？因孩子上学需要，所以需要考虑在西城能有个差不多的学区，自住需求能兼顾最好。谢谢。

回答：你好，我认为这两套房都可以处理掉。东城区西革新里属于东城一般学区的老社区，长远升值性一般，东城因为这几年其他区域学区紧张而收益，最终价格涨了不少，理论上来说有些溢价。西城区铁路巷，属于老破小一般学区，长远价值并不是太大。我建议这两个小区都置换成一个改善次新小区，比如清芷园、华龙美钰等，或者再加点儿杠杆，买个品质更好的。需要提醒的是，未来入学人口变少之后，好地段的次新房有可能会涨得离谱，会明显拉开与老破小的差距。你可以看看星球内部资料《北京买房顶级思维》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《这些二手房跑赢大盘》

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