长期被动处境下，贝壳正在尝试着讲新“故事”。

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文/每日财报 吕明侠

在中国房地产市场上，有一个非常特殊的产业，这就是房地产经纪产业（俗称房产中介），伴随着房地产市场的快速发展，房产中介也曾经是全国最炙手可热的存在，但是疫情3年，房产中介遁入寒冬。

今年以来，伴随政策的放开，外界都在预期房产中介会伴随地产市场回暖，尤其是更加关注业内头部企业。数据显示，2023年第一季度，贝壳总交易额（GTV）为9715亿元，同比增长65.8%；净收入为203亿元，同比增长61.6%。

可非常尴尬的是，漂亮的一季度报告背后，却是暗淡的二级市场表现。截至5月31日收盘，在美股上市的贝壳（BEKE.US）股价报收14.4美元/股，长时间在该位置横盘。

由此，贝壳亮眼的表现没能有效改善股价横盘趋势，不免令人感到疑惑。

遭“黑天鹅”突袭

疫情期间的房地产市场可谓非常暗淡。资金面上看，房企的三道红线，银行的两道红线，死死地限制住了新房市场的阔步前进。银行放款受限，也波及到了二手房，二手房出现了审核周期长、放款慢的现象。

上游土地市场，量价齐跌，溢价率也呈现下行趋势。往下传导，新开工面积放缓，施工强度减弱。信贷政策、调控政策的收紧，延缓了刚性需求的兑现。

到销售成交层面，2022年贝壳总交易额为2.61万亿元，同比下降32.3%。其中，贝壳存量房交易的总交易额为1.6万亿元，同比下降23.4%；新房交易总交易额9405亿元，同比下降41.5%；新兴业务及其他的总交易额873亿元，同比下降53.2%。

疫情防控放开，让积压的购房需求释放，一季度的市场出现久违的暖意。国家统计局数据显示，2023年一季度，全国商品房销售额30545亿元，增长4.1%，其中住宅销售额增长7.1%。

作为中介头部企业，贝壳则在新房和二手房交易上，都实现了超市场的业绩表现。但是相比短暂的利好，更为突然的政策转变反而成了“黑天鹅”。

5月8日，由住建部、市场监管总局联合印发的《关于规范房地产经纪服务的意见》在收盘后突然出台，文件就二手房中介费过高、操纵经纪服务收费等问题作出规范，其中一项关于降低中介费的要求更是引发了市场热议。

简单翻译一下，主要意思就是让房产中介交易佣金别乱收了，要透明，也别收那么贵了，房地产互联网平台也不得干预经纪机构自主决定收费标准。

明眼的人都知道，虽然没有点名，但作为行业龙头，贝壳其实一定会被拉出来说事儿的。就市场反应而言，文件发布后贝壳股价回落，其港股在次日一度大跌6%，最终收盘下跌5.01%。

万般重视的中介费

那么，降低中介费、服务费对于贝壳意味着什么？

背靠过去两年楼市交易低迷，贝壳找房连亏四个季度，眼看市场遇冷，其也想出了“自救”措施，而这也是受到影响的核心。

推导来看，以二手房市场为例，用二手房业务收入金额除以总交易金额，会得出二手房业务的货币化率。《每日财报》关注到，2021年下半年，贝壳在总交易金额下降的同时，二手房交易货币化率却在不断提升，从2021年第二季度的1.47%，一路上涨至2021年第四季度的1.69%。

也就是说，二手房不好卖，贝壳选择了增加中介费用。

据悉，2021年以来贝壳在各大城市提高佣金，从上海到深圳、广州、成都、郑州，再到重庆，上调中介费2.5%-3%（以前是2%)，由此也引得群情激愤。要知道，这1%的中介费波动看似不起眼，但房产毕竟是大宗商品，1个点就是大几万的波动。

那贝壳涨价绕开它去别的平台不行吗？可能真的不行。

据CIC报告，到2024年中国新房、二手房和房产租赁市场规模将达到30.7万亿，其中通过经纪平台的房屋交易额将达到19.1万亿元。这意味着，全国超62%的房产交易要靠中介平台完成，而中介平台里又属贝壳战线最长、护城河最深。

根据财报数据分析，截至2022年年底贝壳的二手房交易占总营收的比例约为40%，是其核心业务之一。所以，若最终中介费用大幅下调，其恐怕又会回到之前的亏损状态。换而言之，地产回暖跟其没有关系。

新业务“难当大任”

长期被动处境下，贝壳也尝试着想要讲出一些新故事。

贝壳找房董事长彭永东选择一边收缩过冬，一边拓展新业。例如推出了“一体两翼”战略，其中“一体”即房产交易赛道，“两翼”即家装家居赛道与普惠租房业务。将重点服务从房产交易扩充到住房租赁、家装、家居、家庭服务等更多领域。

值得注意的是，以求寻找新的增长业务，还有持续的降本增效，但效果都不是太过明显。按照贝壳披露的数据，截至2022年末，其经纪人数量为394020名，较上年减少13.3%；活跃经纪人数量为349681名，较上年减少14%。同期，门店数量为40516家，较上年减少20.6%；活跃门店数量为37446家，较上年减少17.4%。

另外，在家装家居领域，2022年贝壳在该领域全年收入为50亿元，2021年同期为1.97亿元，大增原因是收购圣都家装后的财务并表。并表后，贝壳在家居家装领域占收入的比例也骤然上升，从2.4‰上涨到了8%，但这种通过并购的方式得来的增长，暂时还很难看出未来趋势。

家装是重度服务行业，交付链条繁复、交易周期长，产品与服务的标准化程度低。贝壳尝试将家装服务流程标准化分解，比如关于产品售后、客户投诉，由独立售后部门处理，区别过去多转接给对应的门店或合作厂商。

说到底，家装行业的服务标准化，本身就很难。贝壳的流量聚焦于碎片化的个体用户，要形成一定批量的标准产品，挑战更大。

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